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  • 優財網:李宇嘉:樓市調控,又到關鍵時刻

  • 優財來源:UCAI123.COM
  • 優財作者:優財金融網
  • 人氣指數:118
  • 更新時間:2019-04-19 17:10
  • 中新經緯客戶端4月19日電 題:《李宇嘉:樓市調控,又到關鍵時刻》

    原標題:優財網:李宇嘉:樓市調控,又到關鍵時刻

    中新經緯客戶端4月19日電 題:《李宇嘉:樓市調控,又到關鍵時刻》

    作者 李宇嘉(深圳市房地產研究中心高級研究員,中山大學銀行研究中心研究員)

    路透根據中國國家統計局4月16日公布數據測算,3月,70個大中城市新建商品住宅價格指數同比升10.6%,連漲42個月,漲幅較前月的10.4%有所上升,為2017年6月以來最高。3月份,70個城市中二手房下跌個數為10個,較2019年2月的14個繼續減少。

    其中,有兩個數據需要關注:一是70城同比漲幅,再度超過10%;二是二手房價格下跌城市迅速減至10個。這說明,首先,新房價格同比漲幅超過10%,觸及調控的“紅線”;其次,2018年新房限價,標定區域價格,引導二手房價漸進下跌。房價“軟著陸”的路徑,可能要被新一輪的周期反彈截斷。

    此次“小陽春”存在炒作

    根據克爾瑞監測,2018年下半年,土地市場平均溢價率普遍低至10%以內。2019年1-3月,平均溢價率分別為10%、11%和21%。22個典型城市中,近8成城市可比地價較2018年上漲,較2017年上漲的城市超過一半。相比2018年,西安地價上漲近150%,昆明和太原上漲超過30%。

    結合上述數據來看,本來已經進入下行通道的樓市銷售,有逆轉向上的跡象了。扣除去年12月份開發商“搶業績”因素,去年10月份以來,全國商品房銷售面積同比一直負增長,但今年3月份轉正為增長1.8%。如果單純是“小陽春”,即前期積累需求的季節性釋放,并無何不妥,但這一次炒作氛圍很濃。

    原因何在?回顧2016年10月,樓市逐步啟動限價。“環比不增長、逐步有回落”,是管理層對16個熱點城市(后擴展至20個)調控的指示。2018年,盡管限價引起一二手房價格的“倒掛”,部分城市出現“搶房”,但新房限價,直接導致新房價格下跌,并引導二手房價格下跌,房價“溫吞水”般回調。

    這種情況下,有兩類主體很焦灼:一類是2017-2018年高位入市或加杠桿買房的,現在基本被套。即便房價微漲,扣除交易成本、機會成本、杠桿利息,大概率是虧損的;二是2016-2018年高價拿地的開發商,接受限價管控,項目入市即虧損。即便隨行入市,周圍房價下跌,也難逃虧損的局面。于是,“小陽春”炒作就這么來了。

    近期各大媒體紛紛刊文,提出切忌炒作樓市“小陽春”,呼吁應堅持房地產調控不動搖,謹防新一輪房價上漲。緊接著,4月16日,長沙發布“契稅新政”,4月22日開始,全市二套房一律按照4%的契稅標準征收。可以看出,“一城一策”,是未來調控的主基調。調控權利給到地方,穩定房價的責任也在地方。

    樓市穩定局面不變

    周期輪回式的調控,過去我們經歷了很多輪,效果不見得好,反而促成了爆發式和周期式的樓市反彈。更重要的是,惡化了市場對于房價上漲的預期。那么,問題出在哪?下一步該怎么辦?

    一是“穩地價、穩房價、穩預期”。樓市處在歷史最高位上,風險“軟著陸”的前提是穩,這個戰略沒有問題。但偏偏,在市場的眼里,這是給樓市的安全邊際“背書”,加上中介、開發商、自媒體宣傳,便是樓市“底部已現”的佐證。

    二是“一城一策”。這一機制本意是地方權責對等,但可能異化為借機松綁調控、刺激樓市。當經濟面臨壓力時又遇上減稅降費,部分地方政府的財政壓力大了。依賴樓市的慣性思維又將重現。

    三是貨幣寬松。打掉影子銀行和“非標”,資金不會像過去一樣,繞道進入地產。不過,有一點是確定的,銀行是追求利潤的實體。銀行充裕的資金,自然會追求安全的資產,放給地產最省心。

    拿捏穩定和反彈,這是個高難度的技術活兒;“一城一策”的長效,有賴于真正夯實城市政府的主體責任,特別是在經濟面臨壓力、減稅降費的時期,更考驗誰是真調控、誰能放棄短期利益;貨幣能否進入實體等。

    再看一季度經濟數據,最終消費支出對經濟增長的貢獻率達77.8%之高;大灣區等都市圈“增長極”欣欣向榮,開發投資有很強的韌性。總之,經濟的“底部”清晰可見,強化調控,下拉經濟的空間并不大。但是,對于正在形成的“房住不炒”、正在打破的“房價只漲不跌”,意義非凡。

    對樓市而言,大穩的局面不會變。未來三至五年,“高交易成本、低收益預期”是樓市交易的基本格局。搶著上車的投資客們,不要天天算著賬面上的“尾部溢價”,“尾部溢價”在2-3年后交易時未必能夠實現。高交易成本下,虛高的資產泡沫已開始消耗,可能你感覺不到,這便是調控的藝術。(摘編自“李宇嘉地產筆記”微信公眾號)(中新經緯APP)

    李宇嘉

    (責任編輯: HN666)

    原標題:優財網:李宇嘉:樓市調控,又到關鍵時刻

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